Usufruit, droit d’habitation et nue-propriété.
Nombreux sont les parents, propriétaires de leur logement, qui se posent un jour la question de transmettre leur bien à leurs enfants, tout en continuant d’y habiter. C’est tout à fait possible en constituant, un usufruit ou un droit d’habitation, lors d’un transfert de propriété ou d’une donation.
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien, propriété d’une ou plusieurs personnes, et d’en percevoir les revenus.
La constitution d’un usufruit pour une habitation se fait entre le ou les usufruitiers, qui pourront profiter du logement et le ou les nus-propriétaires, lesquels en sont propriétaires mais renoncent à l’occuper jusqu’à l’échéance convenue. L’inscription au registre foncier garantit aux usufruitiers de continuer à occuper le logement en cas de vente.
Les usufruitiers disposent de l’habitation. Ils en perçoivent les loyers si location il y a. Ils doivent conserver les biens en bon état, prendre à leur charge les intérêts des dettes hypothécaires, les primes d’assurances et les réparations ordinaires. Ils payent également les impôts sur le revenu et la fortune, de même que l’impôt foncier. De leur côté, les nus-propriétaires ont le droit d’hypothéquer ou de vendre le bien. C’est aussi eux qui se chargent des travaux de rénovation importants.
Le droit d’habitation est personnel et limité à l’occupation du logement par le ou les bénéficiaires. Également inscrit au registre foncier, comme l’usufruit, il continue à s’exercer en cas de vente du bien. Les devoirs des bénéficiaires se limitent à l’entretien courant et au paiement des charges habituelles d’une location (eau, chauffage, électricité…)
Les propriétaires d’un logement peuvent, de leur vivant, ne conserver qu’un l’usufruit ou un droit d’habitation, et céder la nue-propriété à leurs enfants. Ces droits s’éteindront à l’échéance convenue, par la renonciation ou au décès de tous les bénéficiaires. Le logement est alors libéré de toute charge et revient en pleine propriété aux enfants.
Le choix de constituer un usufruit ou un droit d’habitation de son vivant et de donner une nue-propriété peut être judicieux pour préparer sa succession.
Au décès d’un partenaire, l’usufruit et le droit d’habitation offrent la possibilité, au conjoint survivant, de continuer à vivre dans le logement.
L’attribution de l’usufruit ou du droit d’habitation aux parents et de la nue-propriété aux enfants, permet d’optimiser la charge fiscale pour les cantons qui imposent toujours les descendants.
Dans toute la Suisse, le conjoint est exonéré de l’impôt sur les successions. Seuls les enfants seront soumis à l’impôt dans les cantons qui les imposent encore, Neuchâtel et Vaud en Suisse romande. Ceci interviendra après déduction de la valeur capitalisée de l’usufruit ou du droit d’habitation et ce dans la mesure ou la succession dépasse la franchise de CHF 250’000.- par enfant, descendant en ligne direct.
Tiré d’articles de Fabrice Welsch, notamment celui publié en mai 2014 dans Générations.