Rêver de devenir propriétaire en Suisse

Rêver de devenir propriétaire en Suisse

Rêver de devenir propriétaire en Suisse.

La propriété est un rêve que 43% des suisses ont déjà réalisé (chiffre Barnes 18.01.2021). Cependant, même si ce taux est en légère augmentation ces dernières années, la Suisse reste un pays de locataires en comparaison européenne, où l’on trouve 70 % de propriétaires. 

Pourquoi l’accès à la propriété reste-il si limité, malgré des taux d’intérêt hypothécaires extrêmement bas ? La réponse se trouve dans les trois points suivants :

  1. Prix élevé de l’immobilier.
  2. Besoin important en fonds propres, 25 % du prix d’achat, pour obtenir un prêt.
  3. Charges de propriété théoriques : intérêt à 5% plus 1% du prix d’achat pour l’entretien ; charges qui ne peuvent pas excéder 33 % du revenu annuel.

Bon à savoir (mars 2010 online) propose 10 pistes de réflexion pour nous aider à devenir propriétaires :

 

  1. Puiser dans son 2ème pilier ou, mieux encore, le nantir car, de cette façon, l’argent reste dans la caisse de pension, continue à porter intérêt et la couverture invalidité et décès demeure intacte. Et on échappe aussi à l’impôt prélevé sur le capital en cas de retrait. 
    Précaution: vérifier que la banque accepte le nantissement de la caisse de pension.

 

  1. Retirer l’argent de son 3ème pilier bancaire. Racheter ou offrir en garantie son assurance vie de 3ème pilier.
    Précautions: vérifier que la valeur de rachat de l’assurance vie soit intéressante, histoire de ne pas brader les fonds investis. Juger de la pertinence d’une éventuelle liquidation de cette police, car il y a des risques, au cas où vous contracteriez, par la suite, une nouvelle assurance, qu’elle soit moins bien rémunérée.

 

  1. Conclure un crédit Lombard sur la base de son portefeuille de titres. En échange du nantissement de ses diverses actions ou obligations, la banque prête parfois de l’argent. La somme varie en fonction de la qualité et de la valeur des titres.
    Précaution: vérifier quel est le taux d’intérêt demandé, car il peut être élevé.

 

  1. Recourir à une coopérative de cautionnement hypothécaire (par exemple CVCH) permet aux jeunes couples d’acquérir une résidence principale avec parfois moins de 10% de fonds propres.
    Précaution: prêter attention aux conditions parfois très restrictives et au surplus de frais liés au cautionnement.

 

  1. Négocier un emprunt plus élevé avec son banquier. La règle veut que la totalité des charges liées au bien immobilier n’excède pas un tiers des revenus du propriétaire. Par conséquent, lorsque ces derniers sont élevés, il arrive que la banque accepte d’augmenter la part de son financement jusqu’à 90%. En échange de quoi, elle exigera un amortissement plus élevé.

 

  1. Demander un prêt, pour la somme manquante, à un proche ou à son employeur. 
    Précaution: rédiger un contrat de prêt écrit, précisant notamment le devenir de la dette en cas de cessation des rapports de travail, mais surtout la méthode de remboursement (montant, durée, taux, amortissement).
  1. Augmenter l’hypothèque d’un proche déjà propriétaire et utiliser cette somme pour les fonds propres.
    Précautions: définir qui prendra en charge les intérêts supplémentaires du proche, en tenant compte également de l’économie d’impôt engendrée sur les intérêts hypothécaires et préciser les modalités du prêt ou s’il s’agit d’une avance sur hoirie.

 

  1. Demander à un proche de garantir les intérêts par un compte de dépôt garantie ouvert auprès de la banque prêteuse. Possible si les fonds propres sont suffisants mais pas les revenus.
    Précaution: le proche doit être certain de ne pas avoir besoin de l’argent mis en dépôt pendant quelques années, car son capital sera bloqué sur le compte.

 

  1. Mettre à disposition un terrain dont on est propriétaire. Soit pour la construction sur ledit terrain, soit pour une mise en garantie.

 

  1. Mettre la main à la pâte, car certains travaux effectués soi-même peuvent parfois être considérés comme fonds propres. Par exemple, pour les travaux de peinture, la banque va calculer ce que coûte la main-d’œuvre et le matériel, puis les déduire en tant que fonds propres si le client manie lui-même les pinceaux.

 

Liens, sources : https://www.barnes-suisse.ch/p2957-devenir-proprietaire.htmlbonasavoir.chubs.comletemps.ch

     

     
    Usufruit et nue-propriété

    Usufruit et nue-propriété

    Usufruit, droit d’habitation et nue-propriété.

    Nombreux sont les parents, propriétaires de leur logement, qui se posent un jour la question de transmettre leur bien à leurs enfants, tout en continuant d’y habiter. C’est tout à fait possible en constituant, un usufruit ou un droit d’habitation, lors d’un transfert de propriété ou d’une donation.

    L’usufruit est le droit d’utiliser un bien, propriété d’une ou plusieurs personnes, et d’en percevoir les revenus.
    La constitution d’un usufruit pour une habitation se fait entre le ou les usufruitiers, qui pourront profiter du logement et le ou les nus-propriétaires, lesquels en sont propriétaires mais renoncent à l’occuper jusqu’à l’échéance convenue. L’inscription au registre foncier garantit aux usufruitiers de continuer à occuper le logement en cas de vente.

    Les usufruitiers disposent de l’habitation. Ils en perçoivent les loyers si location il y a. Ils doivent conserver les biens en bon état, prendre à leur charge les intérêts des dettes hypothécaires, les primes d’assurances et les réparations ordinaires. Ils payent également les impôts sur le revenu et la fortune, de même que l’impôt foncier. De leur côté, les nus-propriétaires ont le droit d’hypothéquer ou de vendre le bien. C’est aussi eux qui se chargent des travaux de rénovation importants.

    Le droit d’habitation est personnel et limité à l’occupation du logement par le ou les bénéficiaires. Également inscrit au registre foncier, comme l’usufruit, il continue à s’exercer en cas de vente du bien. Les devoirs des bénéficiaires se limitent à l’entretien courant et au paiement des charges habituelles d’une location (eau, chauffage, électricité…)

    Les propriétaires d’un logement peuvent, de leur vivant, ne conserver qu’un l’usufruit ou un droit d’habitation, et céder la nue-propriété à leurs enfants. Ces droits s’éteindront à l’échéance convenue, par la renonciation ou au décès de tous les bénéficiaires. Le logement est alors libéré de toute charge et revient en pleine propriété aux enfants.

    Le choix de constituer un usufruit ou un droit d’habitation de son vivant et de donner une nue-propriété peut être judicieux pour préparer sa succession.

    Au décès d’un partenaire, l’usufruit et le droit d’habitation offrent la possibilité, au conjoint survivant, de continuer à vivre dans le logement.

    L’attribution de l’usufruit ou du droit d’habitation aux parents et de la nue-propriété aux enfants, permet d’optimiser la charge fiscale pour les cantons qui imposent toujours les descendants.

    Dans toute la Suisse, le conjoint est exonéré de l’impôt sur les successions. Seuls les enfants seront soumis à l’impôt dans les cantons qui les imposent encore, Neuchâtel et Vaud en Suisse romande. Ceci interviendra après déduction de la valeur capitalisée de l’usufruit ou du droit d’habitation et ce dans la mesure ou la succession dépasse la franchise de CHF 250’000.- par enfant, descendant en ligne direct.

    Tiré d’articles de Fabrice Welsch, notamment celui publié en mai 2014 dans Générations.

    Montreux une ville particulière

    Montreux une ville particulière

    Montreux une ville particulière.

    Tirant parti de la situation exceptionnelle de Montreux, de 1830 à 1914, des entrepreneurs éclairés y développent une magnifique infrastructure hôtelière de style belle époque. Contrairement à la plupart des villes, Montreux ne résulte pas de l’accroissement d’un centre historique. Grâce à son attractivité touristique, elle grandit, en intégrant les villages et hameaux jusqu’ici parsemés dans les vignes. D’une organisation perpendiculaire au lac, le long des « châbles », chemins reliant le lac à la montagne, la ville est passée à une structure urbaine parallèle au lac, suivant le tracé des nouvelles voies routières et ferroviaires. Aujourd’hui Montreux fait partie de la métropole lémanique, mais s’en distingue toujours par sa situation, son architecture et son urbanisme particuliers.

    C’est en 1972, année de l’ouverture de l’autoroute N9 Lausanne/Villeneuve, que Montreux se dote d’un plan général d’affectation (PGA) ou plan des zones. Ce plan prévoit une zone à bâtir, alors dimensionnée pour accueillir 40’000 nouveaux habitants.

    Vingt ans plus tard en 1992, les études préalables du plan directeur communal (PDCom) ne peuvent que constater les graves atteintes au patrimoine architectural et paysager, laissées par l’urbanisme et les constructions des années 60 à 90. Suite à l’approbation du PDCom par le canton le 26 février 2001, est entamée l’étude d’un nouveau plan général d’affectation. Après de nombreuses péripéties, ce nouveau PGA entre en vigueur en 2019. Il est sensé réduire la zone à bâtir, afin de satisfaire à l’équilibre des dimensions économiques, écologiques et sociales du développement durable.

    Le 16 avril 2020, le tribunal fédéral (TF) donne raison au recours d’Helvetia Nostra et annule totalement ce nouveau PGA de Montreux.

    Jugé non conforme au droit fédéral, le plan comporte, selon l’opposante, une zone à bâtir surdimensionnée, en contradiction avec les impératifs de protection de la nature et du paysage.

    Cette décision du TF réactive de fait le PGA de 1972 dont la zone à bâtir est comme on le sait surdimensionnée.

    Raison pour laquelle les autorités communales doivent impérativement ; pendant la durée des études du nouveau PGA, soit 5 ans, prolongeable de 3 ans ; mettre la totalité des terrains à bâtir en zones réservées, temporairement non constructibles.

    La décision appartient au Conseil communal et devrait intervenir début 2022.

    Ce qui signifie que, les terrains à bâtir seront à nouveau constructibles, du moins pour les mieux situés, au mieux en 2027 mais plus probablement en 2030.

    Référence, préavis municipal 34/2021 relatif à l’adoption des zones réservées, PGA et PDCom disponibles sur https://www.montreux.ch.

    Le Grand Chalet

    Le Grand Chalet

    Le Grand Chalet

    Le Grand Chalet de Rossinière a été construit entre 1752 et 1756 pour Jean David Henchoz, paysan, notaire et juge.

    Avec ses 500 m2 de surface au sol, 5 étages, 113 fenêtres, une dédicace peinte en façade de 2800 lettres, le chalet est la plus grande maison en bois habitable de Suisse.

    Lors de la construction du Grand Chalet, Jean-David Henchoz, gère et agrandit le patrimoine familial qui comprend des forêts, des terres dans le fond de la vallée et de vastes alpages. Il pratique également le commerce de fromage, et pour cela il a besoin de caves pour centraliser et affiner la production provenant d’alpages situés jusque dans la haute vallée de l’Etivaz. La surface de ces caves va déterminer le volume du bâtiment auquel elles servent de soubassement.

    Jean-David Henchoz dirige lui-même les travaux et tient minutieusement son livre de comptes. Il confie la maçonnerie à Gabriel Massard et la construction bois aux Maîtres charpentiers Joseph et David Geneine, Abraham et Jean-David Pilet, Samuel Isoz, Pierre Bricod, Jean-Pierre Lybirde et Jean-Rodolphe Martin son gendre.

    Des artistes de Château-d’Œx, Jean Raynaud et sa femme Marie Perronet réalisent le décor peint. En façade nord, les grands chiffres de la date 1754, enrichis d’un décor de fleurs et d’animaux, surmontent la première partie de l’inscription comprenant le nom et les titres du propriétaire puis la liste des charpentiers. Après la demande de bénédiction de Dieu sur la maison et ses habitants, un long poème mélancolique se poursuit en façade sud. Il serait dû à Madame Deshoulières, poétesse du XVIIe siècle. Par cette référence à la littérature française, le propriétaire désirait certainement témoigner de sa culture et se distinguer de ses concitoyens.

    Jean-David Henchoz ne profitera toutefois guère du Grand Chalet, puisqu’il décède deux ans plus tard, sa famille le conservera cependant pendant 100 ans.

    En 1852, il est transformé en hôtel et prend le nom de « Grand Chalet », fréquenté par une clientèle internationale, dont Victor Hugo ou Léon Gambetta.

    En 1977, le peintre Balthus (1908-2001), Comte Balthazar Klossowski de Rola, rachète le Grand Chalet qui est aujourd’hui toujours propriété de son épouse et de sa fille.

    Tiré de l’article de Denyse Raymond, Art + Architecture en Suisse, 2010.

    Bonheur

    Bonheur

    Maxence Fermine détonne et déroute dans son dernier roman La probabilité mathématique du bonheur. Noah proche de la quarantaine remue ciel et terre pour trouver un sens à sa vie. Il cherche dans tous les recoins possibles ce p’tit bonheur qui selon Félix Leclerc pleure et supplie qu’on l’emmène avec soi.

    Ce n’est pas sans rappeler le Boutan, minuscule royaume himalayen situé entre l’Inde et la Chine et connu pour  faire passer le bonheur de sa population avant le développement économique, à l’origine du terme BNB (Bonheur National Brut).