Rêver de devenir propriétaire en Suisse.

La propriété est un rêve que 43% des suisses ont déjà réalisé (chiffre Barnes 18.01.2021). Cependant, même si ce taux est en légère augmentation ces dernières années, la Suisse reste un pays de locataires en comparaison européenne, où l’on trouve 70 % de propriétaires. 

Pourquoi l’accès à la propriété reste-il si limité, malgré des taux d’intérêt hypothécaires extrêmement bas ? La réponse se trouve dans les trois points suivants :

1. Prix élevé de l’immobilier.
2. Besoin important en fonds propres, 25 % du prix d’achat, pour obtenir un prêt.
3. Charges de propriété théoriques : intérêt à 5% plus 1% du prix d’achat pour l’entretien ; charges qui ne peuvent pas excéder 33 % du revenu annuel.

Bon à savoir (mars 2010 online) propose 10 pistes de réflexion pour nous aider à devenir propriétaires :

1. Puiser dans son 2ème pilier ou, mieux encore, le nantir car, de cette façon, l’argent reste dans la caisse de pension, continue à porter intérêt et la couverture invalidité et décès demeure intacte. Et on échappe aussi à l’impôt prélevé sur le capital en cas de retrait. 
   Précaution: vérifier que la banque accepte le nantissement de la caisse de pension.

2. Retirer l’argent de son 3ème pilier bancaire. Racheter ou offrir en garantie son assurance vie de 3ème pilier.
   Précautions: vérifier que la valeur de rachat de l’assurance vie soit intéressante, histoire de ne pas brader les fonds investis. Juger de la pertinence d’une éventuelle liquidation de cette police, car il y a des risques, au cas où vous contracteriez, par la suite, une nouvelle assurance, qu’elle soit moins bien rémunérée.

3. Conclure un crédit Lombard sur la base de son portefeuille de titres. En échange du nantissement de ses diverses actions ou obligations, la banque prête parfois de l’argent. La somme varie en fonction de la qualité et de la valeur des titres.
   Précaution: vérifier quel est le taux d’intérêt demandé, car il peut être élevé.

4. Recourir à une coopérative de cautionnement hypothécaire (par exemple CVCH) permet aux jeunes couples d’acquérir une résidence principale avec parfois moins de 10% de fonds propres.
   Précaution: prêter attention aux conditions parfois très restrictives et au surplus de frais liés au cautionnement.

5. Négocier un emprunt plus élevé avec son banquier. La règle veut que la totalité des charges liées au bien immobilier n’excède pas un tiers des revenus du propriétaire. Par conséquent, lorsque ces derniers sont élevés, il arrive que la banque accepte d’augmenter la part de son financement jusqu’à 90%. En échange de quoi, elle exigera un amortissement plus élevé.

6. Demander un prêt, pour la somme manquante, à un proche ou à son employeur. 
   Précaution: rédiger un contrat de prêt écrit, précisant notamment le devenir de la dette en cas de cessation des rapports de travail, mais surtout la méthode de remboursement (montant, durée, taux, amortissement).

1. Augmenter l’hypothèque d’un proche déjà propriétaire et utiliser cette somme pour les fonds propres.
   Précautions: définir qui prendra en charge les intérêts supplémentaires du proche, en tenant compte également de l’économie d’impôt engendrée sur les intérêts hypothécaires et préciser les modalités du prêt ou s’il s’agit d’une avance sur hoirie.

8. Demander à un proche de garantir les intérêts par un compte de dépôt garantie ouvert auprès de la banque prêteuse. Possible si les fonds propres sont suffisants mais pas les revenus.
   Précaution: le proche doit être certain de ne pas avoir besoin de l’argent mis en dépôt pendant quelques années, car son capital sera bloqué sur le compte.

9. Mettre à disposition un terrain dont on est propriétaire. Soit pour la construction sur ledit terrain, soit pour une mise en garantie.

10. Mettre la main à la pâte, car certains travaux effectués soi-même peuvent parfois être considérés comme fonds propres. Par exemple, pour les travaux de peinture, la banque va calculer ce que coûte la main-d’œuvre et le matériel, puis les déduire en tant que fonds propres si le client manie lui-même les pinceaux.

Liens, sources : https://www.barnes-suisse.ch/p2957-devenir-proprietaire.html, bonasavoir.ch, ubs.com, letemps.ch

Usufruit, droit d’habitation et nue-propriété.

Nombreux sont les parents, propriétaires de leur logement, qui se posent un jour la question de transmettre leur bien à leurs enfants, tout en continuant d’y habiter. C’est tout à fait possible en constituant, un usufruit ou un droit d’habitation, lors d’un transfert de propriété ou d’une donation.

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien, propriété d’une ou plusieurs personnes, et d’en percevoir les revenus.
La constitution d’un usufruit pour une habitation se fait entre le ou les usufruitiers, qui pourront profiter du logement et le ou les nus-propriétaires, lesquels en sont propriétaires mais renoncent à l’occuper jusqu’à l’échéance convenue. L’inscription au registre foncier garantit aux usufruitiers de continuer à occuper le logement en cas de vente.

Les usufruitiers disposent de l’habitation. Ils en perçoivent les loyers si location il y a. Ils doivent conserver les biens en bon état, prendre à leur charge les intérêts des dettes hypothécaires, les primes d’assurances et les réparations ordinaires. Ils payent également les impôts sur le revenu et la fortune, de même que l’impôt foncier. De leur côté, les nus-propriétaires ont le droit d’hypothéquer ou de vendre le bien. C’est aussi eux qui se chargent des travaux de rénovation importants.

Le droit d’habitation est personnel et limité à l’occupation du logement par le ou les bénéficiaires. Également inscrit au registre foncier, comme l’usufruit, il continue à s’exercer en cas de vente du bien. Les devoirs des bénéficiaires se limitent à l’entretien courant et au paiement des charges habituelles d’une location (eau, chauffage, électricité…)

Les propriétaires d’un logement peuvent, de leur vivant, ne conserver qu’un l’usufruit ou un droit d’habitation, et céder la nue-propriété à leurs enfants. Ces droits s’éteindront à l’échéance convenue, par la renonciation ou au décès de tous les bénéficiaires. Le logement est alors libéré de toute charge et revient en pleine propriété aux enfants.

Le choix de constituer un usufruit ou un droit d’habitation de son vivant et de donner une nue-propriété peut être judicieux pour préparer sa succession.

Au décès d’un partenaire, l’usufruit et le droit d’habitation offrent la possibilité, au conjoint survivant, de continuer à vivre dans le logement.

L’attribution de l’usufruit ou du droit d’habitation aux parents et de la nue-propriété aux enfants, permet d’optimiser la charge fiscale pour les cantons qui imposent toujours les descendants.

Dans toute la Suisse, le conjoint est exonéré de l’impôt sur les successions. Seuls les enfants seront soumis à l’impôt dans les cantons qui les imposent encore, Neuchâtel et Vaud en Suisse romande. Ceci interviendra après déduction de la valeur capitalisée de l’usufruit ou du droit d’habitation et ce dans la mesure ou la succession dépasse la franchise de CHF 250’000.- par enfant, descendant en ligne direct.

Tiré d’articles de Fabrice Welsch, notamment celui publié en mai 2014 dans Générations.